tag:www.toni-polster.com,2009://3 2009-10-06T06:56:07Z Movable Type 3.35 tag:www.jacamac.com,2009://3.17 2009-10-06T06:55:39Z 2009-10-06T06:56:07Z

競売を避ける方法として個人再生以外に「任意売却」という方法があります。 この任意...

競売を避ける方法として個人再生以外に「任意売却」という方法があります。 この任意売却とは担保物件が競売にかかる前に債権者の同意を得て、担保不動産を一般売却するというものです。 任意売却は、ローンの支払いが滞り銀行と今後の返済について話し合う場合に、金融機関のほうからも勧められる場合があります。 ということは金融機関側も任意売却に決して否定的ではないということです。 競売にかかると相場の8掛けで落札されれば良い方で、ここ数年は7掛け6掛けが当たり前の世界になっています。 金融機関としても担保物件が少しでも高く売れたほうが資金回収率も上がり好都合なのです。競売より高く売れるなら金融機関も任意売却を行うことに同意します。 また、債務者にとっての任意売却のメリットは、任意売却処理後の借金の返済に柔軟に対応してもらえるという点です。ただしこれは、任意売却を請負う不動産業者にどれだけ力があるかにかかっています。 任意売却を依頼する場合は、任意売却後の残債の返済についてはどうなるかをしっかり確認してから媒介契約を結ぶようにしてください。一般的に、残債の返済は、任意売却後の生活が破綻しないような柔軟な返済額で手を打てるように動いてもらえます。 債務者にとってはここにメリットがなければ、任意売却も競売も変わらなくなりますので注意してください。 競売決定通知がきてからでも、任意売却を進めていくことは可能でしたが、年々、競売の手続きは早まっていて任意売却が間に合わない場合もでてきています。 物件の販売準備期間も合わせて考えると、遅くとも金融機関との面談の段階が任意売却を考えるタイミングですので、返済が厳しくなってきたら早めに動いた方が良いでしょう。 tag:www.jacamac.com,2009://3.16 2009-10-06T06:55:02Z 2009-10-06T06:55:30Z

実際に競売に至るまでの流れですが、まず住宅ローンの返済を1ヶ月延滞すると催告や督...

実際に競売に至るまでの流れですが、まず住宅ローンの返済を1ヶ月延滞すると催告や督促があります。 またさらに延滞が2ヶ月に及ぶと窓口に呼び出され金融機関から返済について話し合いが求められます。 この話し合いでは、返済スケジュールの見直しが求められるのが普通で、返済年数を延長するなどのリスケジュールを行い、月々の返済額を低くします。さらに、この見直しされた月々の返済額も返済できないとなると期限の利益の喪失となり事実上、競売の手続きに進んでいきます。 これは「返済期日に約束どおり返済を行っていれば、残一括返済を求められることはない」利益を喪失したわけで、残一括返済か不動産の任意売却か競売するかを求められます。 その後、債権・担保物権などが求償権の範囲で保証会社に移転され、住宅ローンは不良債権として扱われます。 また、個人信用情報に事故としての記録が残リますので、7年から10年間ほど金融機関などからの借り入れが困難になります。 そして、金融機関が保証会社に代位弁済を要求した後、差押、競売と進んでいくわけです。 債権者が競売を申し立てた時点で登記簿に差押と記載され、債務者は担保不動産の処分を自由に行えなくなります。 この状態になる前に、ほとんどの場合、自己破産の申し立てを行っているか、その他の債務整理の手続きを行っていますが、自己破産は自己破産した本人は良いですが、連帯保証人にも確実に迷惑がかかります。自宅を守りながら行える債務整理に民事再生の個人版の「個人再生」があります。 手続きにかかる費用は若干高いですが、自宅のローンの保証人に迷惑がかからなくて済むことを考えれば「個人再生」で競売を避けて債務整理を行うことは検討する価値はあります。 tag:www.jacamac.com,2009://3.15 2009-10-06T06:54:02Z 2009-10-06T06:54:45Z

競売とは、借金の返済か不能となった債務者の担保物件を裁判所が売却することです。 ...

競売とは、借金の返済か不能となった債務者の担保物件を裁判所が売却することです。 この場合の担保物件とは、土地や建物といった不動産で、競売を申し立てるのは債権者の金融機関です。 住宅ローンを借りた場合に抵当権が設定されますが、これは債務者が住宅ローンの返済に行き詰った場合のリスクを軽減するためにとられるものです。住宅ローンでは担保設定することが融資の条件になっています。 住宅ローン以外で不動産が担保にとられるローンに「不動産担保ローン」があります。 不動産担保ローンはフリーローンと言って、借り入れ資金の使い道を限定されない融資です。担保を入れて借り入れするため、フリーローンの中でも金利が低くなっているものが多く、事業資金や借り入れの一本化などにも使えます。便利なローンではありますが、万一、返済に行き詰った場合は担保に入れた不動産は競売にかけられてしまいますから、融資を受ける場合は万一のことを想定して慎重に検討するべきです。 競売で売却されたお金はローンの返済に充当されますが、たいていは競売だけではローンを完済できないというのが実情です。 これは、競売の物件売価が大まかに言って、市場相場価格の5割から7割程度に設定される点も大きく影響しています。競売物件は入札によって最終的に落札されますが、最終的に市場価格の8割程度で落札されています。 しかし、最近では8割で落札されるというのはかなり良いほうでもっと低い価格で落札になっています。もちろん、どのぐらいの価格で売却されるかは、個々の不動産物件が持つ特性によって変わってきますが、現状は相場の8掛けで落札されるならかなりラッキーだと考えたほうが良いでしょう。 競売で補填しきれなかった残債は、債務者に返済義務が残ります。 この返済義務を回避するには自己破産するしかありません。しかし、連帯保証人がついていた債務だと残債の返済請求が連帯保証人に及びます。競売ではこの点に十分に気をつけなければなりません。